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Warschau - Gegen die Krise

Märkte & Städte

Als läge Warschau auf einem anderen Kontinent – so wenig tangierte die polnische Hauptstadt die Wirtschaftskrise der letzten Jahre. Mittlerweile zählt Polen und seine Hauptstadt zu den Core-Märkten für Investoren und die aktuelle Lage reflektiert auch diese Einschätzung. Wenngleich die Wachstumsraten nunmehr gering sind, läuft die polnische Wirtschaft im europäischen Vergleich aber immer noch hervorragend und sehr stabil. Im Vergleich mit Osteuropa ist Polen nicht nur aufgrund der Wirtschaftsleistung, sondern auch der politischen Stabilität und der Rechtssicherheit das attraktivste Land.

 

Der Büroimmobilienmarkt ist ebenfalls gut über die Krise gekommen, doch wird jetzt einiges nachgeholt. „Da Investoren vorsichtshalber von 2008 bis 2010 viele Büro-Entwicklungen hinausgeschoben haben, wird nun in den nächsten Jahren eine Fülle von neuen Projekten auf den Markt kommen“, erklärt Karl Bier, CEO der UBM. „Warschau wird von Büroflächen geradezu überschwemmt“, formuliert es Martin Sabelko, Managing Director CEE von CBRE Global Investors, schon etwas drastischer. In Warschau entstehen zurzeit ca. 450.000 Quadratmeter neue Büroflächen, von denen bereits ein Drittel vorvermietet ist. Trotzdem hat die polnische Hauptstadt neben St. Petersburg mit 10 Prozent eine der niedrigsten Leerstandraten aller Hauptstädte der CEE-Region und die Spitzenmiete hält sich bei rund 27 Euro pro Quadratmeter. Allgemein lässt sich bei den Nutzern ein vermehrtes Kostenbewusstsein feststellen. Businessparks und Stadtrand erfreuen sich guter Nachfrage, teure Innenstadtlagen werden nur mehr für Repräsentationszwecke nachgefragt. Obwohl der massive Ausbau von Büroflächen sich erst auf halbem Wege befindet, steigt der Leerbestand weiterhin; sowohl bei erstklassigen als auch bei B-Lagen. Bier sieht auch einen Vorteil in den zahlreichen Neubauten: „Die vielen Neuentwicklungen sind aber ein gutes Zeichen, schließlich bedeutet die Investitionsfreude, dass die internationale Community an den Markt glaubt.“

Diese sieht man auch an den Investitionen, denn die Spitzenrendite liegt bei Büros derzeit bei 6,15 Prozent. Das sind die niedrigsten Renditen in CEE, was ein Zeichen ist, dass die Stadt sehr gefragt ist. Von den Investmentgeldern in Gewerbeimmobilien in CEE – im ersten Halbjahr waren es insgesamt 4,5 Milliarden Euro – floss der Löwenanteil mit 2,9 Milliarden nach Russland und eine Milliarde nach Polen. Während es in Russland hauptsächlich heimische Investoren sind, lebt der Warschauer Markt von seiner Internationalität, und die Jahresprognose wird für das Land auf rund 2,5 Milliarden Euro Investitionssumme geschätzt.

Diese Summe beinhaltet auch den Retail- und Hotelmarkt. „Im Einzelhandel haben sich Mieten und Erträge in der Krise als sehr stabil erwiesen, sofern es sich um Kernwaren handelt“, meint Sabelko: „Daher ist die Nachfrage für erstklassige Einzelhandelsobjekte in den letzten Jahren stark gewesen, und die Preise für solche Immobilien liegen ziemlich hoch.“ Da die Kaufkraft kontinuierlich ansteigt, haben Retail-Flächen weiter Potenzial – und eine attraktive Alternative bieten Investitionen in Einzelhandelsflächen für Kernwaren in sekundären oder sogar tertiären Städten mit über 60.000 Einwohnern. Der Einzelhandelssektor weist vergleichsweise niedrige, aber stabile Renditen auf – von 5,75 Prozent in guten Lagen Warschaus bis 7,5 Prozent an B-Standorten. In Warschau selbst ist die Versorgung mit Einzelhandelsflächen ausreichend. Allerdings gibt es eine andere Herausforderung für Warschaus Handelsflächen: Über 40 Prozent aller polnischen Shopping-Center ab 10.000 Quadratmetern sind älter als zehn Jahre, wobei allein aus den 90er-Jahren rund 70 Objekte stammen. Nur sehr wenige davon wurden bisher umgebaut, obwohl man weiß, dass gute Handelsimmobilien sich im Schnitt alle fünf Jahre verändern. Viele dieser Objekte entsprechen den heutigen Konsumentenbedürfnissen nur mehr marginal. Trotz dieser Mängel weisen viele der alten Objekte einen wichtigen Pluspunkt auf: Sie befinden sich an den aus der Sicht des Handels richtigen Standorten. Diese Handelsstandorte zu attraktiveren Einkaufsstätten umzubauen und dadurch ihren Wert zu steigern, ist für Händler und Investoren sinnvoll. Ein typisches Beispiel ist das „Dom Mody Klif“: Das allererste Shopping-Center in Warschau war in die Jahre gekommen, wurde neu gestaltet und kann sich nun mit knapp 17.800 Quadratmetern gegen die großen Mitbewerber hervorragend behaupten.

 

Was den Hotelsektor betrifft, entwickeln sich „Auslastungszahlen und Zimmerpreise konstant positiv, und auch die Nachfrage nach guten Immobiliendeals ist hoch“, erläutert Franz Jurkowitsch, Warimpex-CEO, und gibt auch gleich ein Beispiel: „Uns ist auf Transaktionsseite Ende 2012 mit dem Verkauf des Hotel InterContinental gemeinsam mit UBM der größte Hoteldeal in Polen gelungen. Und auch für unser Entwicklungsprojekt im ehemaligen Warschauer Ghetto, das Bürogebäude Le Palais, konnten wir bereits einen Vorvertrag unterzeichnen.“ Gute Projekte lassen sich durchaus verwerten, auch wenn im 4- und 5-Sterne-Bereich eine Sättigung feststellbar ist. Der Low-Budget-Bereich wird hingegen in den nächsten Jahren gute Wachstumsraten haben. All diese erfreulichen Entwicklungen zeigen, dass der Immobilienmarkt in Warschau stetig an Qualität gewinnt und sich Investitionen durchaus lohnen.

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