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Bewertung von AIFMG Immobilien


Die Aufgabe des Alternative-Investmentfonds-Manager-Gesetz (AIFMG) ist die Harmonisierung und Regulierung von bislang nicht beaufsichtigten AIF (Alternative Investmentfonds).

Im Unterschied zu anderen Gesetzen, regelt das AIFMG nicht die Produkte, sondern die Fonds-Manager unter Berücksichtigung des ihm anvertrauten Vermögens und die wirtschaftlich globale Auswirkung seiner Tätigkeiten und definiert diese als Alternative Investmentfonds-Manager nach dem AIFMG.


Bei der EU Richtlinie Alternative-Investmentfonds-Manager-Gesetz (AIFMG) geht es um die Einhaltung transparenter Bewertungsstandards in Verbindung mit dem Grundsatz der Unabhängigkeit und damit einhergehend einer angemessenen Honorierung für die zu übernehmende Haftung und der Sicherstellung der Unabhängigkeit des Bewerters. Ebenso wird die Zeitspanne, in der eine Folgebewertung vorzunehmen ist, vorgegeben. § 17 AIFMG sieht vor, dass die Vermögenswerte zum einen durch einen externen Bewerter und zum anderen durch den AIFM selbst sowohl monetär als auch emotional zumindest einmal jährlich zu bewerten sind.


Hinsichtlich der Bewertung von Vermögenswerten in Immobilien durch den AIFM selbst, hat der AIFM zu gewährleisten, dass die Bewertungsaufgabe von der Portfolioverwaltung funktional unabhängig ist und die Vergütungspolitik sowie andere Maßnahmen sicher stellen, dass es keine Interessenskonflikte gibt und unzulässiger Einfluss auf Mitarbeiter verhindert wird. Die Finanzmarkaufsicht (FMA) kann allerdings verlangen die Bewertungsverfahren und Bewertungen des AIFM durch einen externen Bewerter oder Steuerberater überprüfen zu lassen.


Gemäß § 18 AIFMG hat der AIFM das Recht eine oder mehrere seiner Aufgaben an Dritte zu übertragen und somit einen Sachverständigen Bewerter zu bestellen. Dieser muss eine natürliche oder juristische Person unabhängig vom AIF selbst sein. Vom AIFM muss nachgewiesen werden können, dass der bestellte externe Bewerter einer verpflichtenden berufsmäßigen Registrierung oder berufstechnischen Regeln unterliegt, der Bewerter ausreichende berufliche Garantien vorweisen kann, um die entsprechende Bewertungsfunktion ausüben zu können und vor allem hat die Bewertung unabhängig und mit Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit zu erfolgen. Die Haftung des AIFM gegenüber des AIF bleibt jedoch unberührt, der externe Bewerter haftet gegenüber dem AIFM. Eine Begründung und schriftliche Anzeige bei der FMA ist ebenfalls notwendig, um die Bewertungsaufgabe zu delegieren.


Grundlage jeder ordnungsgemäßen Bewertung bilden die jeweils vorherrschenden nationalen und internationalen Bewertungsstandards.


Es gibt noch viele offene Fragen, die nicht nur in Österreich zu Problemen führen, sondern auch in anderen EU-Mitgliedstaaten, und das trotz von der EU-Aufsichtsbehörde ESMA erlassenen Guidelines on key concepts of the AIFMD vom 13.08.2013.


Österreich weicht außerdem in einigen Details von der europäischen Richtlinie ab, weshalb die FMA, um den Umstieg und die Anwendung des AIFMG zu vereinfachen, auf ihrer Homepage unter dem Punkt FAQs (Frequently Asked Questions) Hilfestellungen samt Antworten zur Anwendung herausgegeben hat.

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