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Risk & Rating

Statisch sind Immobilien nur aufgrund ihrer Bauweise.

Sie selbst werden gehandelt wie andere Güter und immer wichtiger wird eine professionelle Beurteilung ihrer Chancen und Risiken am gegenständlichen Markt.

Der Handel mit Immobilien hat in den vergangenen 20 Jahren auffällig zugenommen. Im heurigen Jahr soll laut Zahlen von JLL das globale Geschäft einen neuen Rekordwert erreichen.

Weltweit sollen im ersten Halbjahr Gewerbeimmobilien um fast 300 Milliarden US-Dollar ihren Besitzer gewechselt haben – auf dieser Basis sind bis Ende des Jahres rund 700 Milliarden US-Dollar zu erwarten, was ein neuer Rekord sein wird.


Immobilien gelten in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als sicher. Umso wichtiger ist es aber, bei Kauf und Verkauf eine entsprechende Basis zu haben, die eine Entscheidung erleichtert.

Das nationale und internationale Immobiliengeschäft steht nämlich vor großen Herausforderungen. Einerseits fordern Investoren kürzeste Reaktionszeiten und professionelles Management, andererseits sind die Banken an einer effizienten Bearbeitung der Kundenwünsche und schnellstmöglicher Beurteilung einzelner Immobilien oder ganzer Immobilienbestände interessiert.

In einem sich schnell verändernden Marktumfeld müssen oftmals Entscheidungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien sehr zeitnah, zukunftsorientiert und kompetent getroffen werden. Wesentlich ist es, einen professio­nellen, klaren und schnellen Überblick über die Chancen und Risiken einzelner Immobilien oder des Gesamtportfolios zu gewinnen. Ideale Grundlage für Entscheidungen bieten Ratingsysteme.

Ratingsysteme sind an und für sich nichts Neues. Ratingsysteme gab es bereits Anfang des 20. Jahrhunderts in den USA, die Informationen über die Finanzkraft ein­zelner Unternehmen bereitgestellt haben. Beispiele dafür sind Moody’s Rating (seit 1913) oder Standard and Poor’s (seit 1916). 


Mittlerweile gibt es auch für Immobilien Ratingsysteme, die sich in einer ständigen Weiterentwicklung befinden. Prof. Alfons Metzger ist der einzige Österreicher, der als unabhängiger Bewerter in die Konzeption unterschiedlicher Rating-Systeme in Europa und weltweit eingebunden war. Als Vorstand und Präsident der TEGoVA war er involviert, als The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) – der europäische Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen – das „European Property and Market Rating“ entwickelte, das 2003 veröffentlicht wurde. Auch als Mitglied und Advisor der sechsköpfigen Expertengruppe der UNECE, die in den Jahren 2008 bis 2012 das TEGoVA-Rating weiterentwickelte, beschäftigte er sich nicht nur mit dem wichtigen Thema des Schutzes vor Immobilienkrisen (damals wie heute aktuell) und der Bewertung von Immobilien, sondern entwickelte vor allem auch eine qualitativ hochwertige Absicherung derselben durch Risk-and-Rating-Verfahren.

Die Erfahrungen und Erkenntnisse dieser mehrjährigen Arbeit in internationalen Expertenkommissionen führten schließlich zur Konzeption eines eigenen Risk-and-Rating-Produktes, welches in einer eigenen Rating Company PRRC am europäischen Markt etabliert wird.

Die Idee des Ratings ist die Beurteilung eines Chancen-Risiken-Profils anhand eines ausführlichen Kriterienkataloges und ist daher eine aussagekräftige Grundlage für Kaufs-, Verkaufs- und Finanzierungsentscheidungen von Investoren, Finanzdienstleistern oder Unternehmen. Das R&R ermöglicht die standardisierte Beurteilung der Qualität von Immobilien, identifiziert Risiken und zeigt Chancen auf. Das Objekt- und Marktrating ist immer ein in die Zukunft gerichteter Beurteilungsprozess, der im Ergebnis einen Maßstab für die mittelfristige Verkäuflichkeit einer Immobilie darstellt und insofern für den Risikobeurteilungsprozess eine wichtige Aussage trifft. Das R&R stellt somit bei Bestandsobjekten die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt dar.

Das R&R wird in mehrere Kriterien untergliedert, welche sich u.a. mit dem Markt (national/international, sozi­al­demografische Entwicklung), dem Standort (Mikrostandort, Verkehrsanbindung), dem Objekt (Architektur, baulicher Zustand, Grundstückssituation) und der Qualität des Immobilien-Cashflows (Mieter-Nutzer-Situation, Mietsteigerungspotenzial, Vermietbarkeit, Leerstand) beschäftigt. Diese Gruppen werden nach objektiv messbaren Kriterien (z.B. Kaufkraftkennziffern, Flächeneffizienz) und subjektiven Kriterien (z.B. politische Stabilität, Grundstückssituation) unterteilt, nach der Wichtigkeit gewichtet (Markt/Objekt jeweils 20 Prozent und Standort/Cashflow jeweils 30 Prozent) und ergeben damit eine Gesamtbeur­teilung.
Die Einstufung erfolgt mittels einer Notenskala von 1 bis 10, womit für jedermann der einfache Vergleich der Immobilie innerhalb ihres gegebenen Marktumfelds problemlos und verständlich möglich ist. Das R&R dient im Rahmen des Portfoliomanagements zum einen der Identifikation einer Strategie hinsichtlich der Investitionssteuerung, zum anderen ist es ein wirksames Instrument, um Risiken aufzudecken, die durch die Struktur des Portfolios entstanden sind.

Das konzipierte Ratingverfahren ist allerdings nicht nur auf Bestands­objekte anwendbar, sondern findet vermehrt auch bei Immobilienentwicklungsprojekten seinen Einsatzbereich. Es hilft, die Qualität eines Projekts im gegenständlichen Markt unter Berücksichtigung von Entwicklungsrisiken und -chancen darzustellen und zu beurteilen.


Zusätzlich zur Immobilienbewertung kann eine zweite wesentliche Information generiert werden. Während mit der Marktwertermittlung ein wahrscheinlich zu erzielender Preis für die Immobilie zum Stichtag ermittelt wird, liefert das R&R eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Immobilie gegenüber vergleichbaren Objekten.

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