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Die Sanierung beginnt

Investment & Market

Nach sechs aufeinanderfolgenden Jahren des Konjunkturrückgangs erzielte Griechenland 2014 wieder mäßiges Wachstum. Das Versagen der linksorientierten Anti-Austerity-Regierung, die im Jänner 2015 gewählt wurde, um rechtzeitig Reformabsichten mit den internationalen Kreditoren zu vereinbaren, und die daraus resultierende Einführung von Kapitalverkehrskontrollen versetzten der Realwirtschaft einen schlimmen Schlag und bedeuten eine Bedrohung für Griechenland, trotz der enormen gesamtwirtschaftlichen Regulierungen und der erzielten Entwicklung, wieder in eine Rezession zu rutschen.

Die Konjunkturschwäche hat dem Immobilienmarkt erheblich geschadet und zog verheerende Konsequenzen sowohl für Besitzer als auch den Anlagemarkt nach sich. Die begrenzte Verfügbarkeit von Schuldenfinanzierung, die hohen Finanzierungskosten, die Umsetzung neuer und hoher Vermögensbesteuerung, die andauernde Reduzierung von verfügbaren Einkommen und die allgemeine wirtschaftliche und politische Instabilität führten zu einem substanziellen Schrumpfen des Geschäftsvolumens, das nun bei ca. 10 % steht, verglichen mit dem Stand von 2008.

Vom Investitionsstau verschont blieben einzig die zwei griechischen Liegenschaften REITS, Pangaia REIC (kontrolliert von der NBG Gruppe und INVEL) und die Grivalia-Liegenschaften REIC (kontrolliert von der Eurobank Gruppe und Fairfax Versicherungen) sowie Projekte der Hellenic Republic Asset Development Fund (HRADF), die vielen internationalen Fonds und Investoren zusagen. Jedoch muss erwähnt werden, dass die meisten dieser den Gastgewerbebereich betreffen. Ungeachtet der politischen Instabilität mit den Wahlen und dem Referendum während des Sommers war das Interesse, das von internationalen Investoren an Wirtschaftsgütern aus dem Bereich Gastgewerbe bekundet wurde, in der zweiten Hälfte dieses Jahres überraschenderweise sehr groß.

Aktivitäten im griechischen Büromarkt waren letztes Jahr zudem weiterhin begrenzt, da Eigentümer und Investoren ihre Pläne hinauszögerten, bis die politische und wirtschaftliche Perspektive klar sein würde. Die Nachfrage bleibt nach wie vor gering, die meisten Mieter sind an den nördlichen und südlichen Außenbezirken von Athen interessiert, wo es Angebote von modernen Bürogebäuden gibt. Nachhaltige Gebäude, sogenannte Green Buildings, ziehen – obwohl sie höhere Mieten bedeuten, ebenso ausländische Investmentinteressen an. Darüber hinaus gibt es eine schwache Nachfrage für Athen CBD (Hauptgeschäftsbezirk), doch mangelt es an verfügbaren Produkten, da der Großteil der Angebote alte Gebäude mit niedrigem Leistungsumfang betrifft. Zugleich zögern Bauunternehmer aufgrund der herrschenden Unsicherheit, den Markt erneut zu erschließen.

Mieten erstklassiger Büros verringerten sich um beinahe 50 % seit Beginn der Krise (2007) mit nominellen Preisen, die letztes Jahr viel langsamer fielen, verglichen mit dem starken Rückgang/Einbruch während der ersten Jahre der Krise. Derzeit rangieren die Mieten für erstklassige Büros zwischen € 144/m²/Jahr und € 168/m²/Jahr, außer für CBD, wo sich die Mieten in höheren Bereichen von € 216/m²/Jahr und € 264/m²/Jahr bewegen. Hinsichtlich der Rendite erstklassiger Büros rangieren sie zwischen 8,25 % und 9 %.

Auf dieselbe Weise wurde die Entwicklung des Einzelhandelsmarkts getroffen. Begrenzte Liquidität, vermehrte Arbeitslosigkeit, der andauernde Rückgang von Löhnen und Pensionen, die erhöhte Besteuerung von Unternehmen und Einzelpersonen sowie die gesteigerten Staatshaushaltskosten resultierten in starken Verminderungen von Verbraucherausgaben. Das wiederum hatte Auswirkungen auf Umsätze und somit Mieten. Der innerstädtische (Einzel-)Handel war am meisten beeinträchtigt durch Spitzenmieten, die seit ihrem Höchststand um fast 50 % zurückgegangen waren, und hohen Leerstandsraten. Spitzenmieten in der Ermou Street, dem wichtigsten Fußgängergebiet in der Innenstadt von Athen, rangieren nun zwischen € 1.920/m²/Jahr und € 2.400/m²/Jahr, während die Märkte von Kifisia und Glyfada, d.h. die nördlichen und südlichen Außenbezirke von Athen, niedrigere Preise veranschlagen, nämlich zwischen € 960/m²/Jahr und € 1.440/m²/Jahr. Hingegen schnitten starke Shoppingcenter – was Umsätze und vertraglich vereinbarte Mieten betraf – mit einem Abfall im Bereich von 35 % oder weniger besser ab. Das ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass sie eine Auswahl an Geschäften und Serviceleistungen verbinden, weshalb sie für Konsumenten attraktiver sind. Ein anderes grundlegendes Merkmal, das die Leistungsstärke erhöht, ist die Schaffung von Parkplätzen. In Shoppingcentern mit guter Leistung sind Leerstandsraten derzeit sehr niedrig – zwischen drei und fünf Prozent der GLA (vermietbaren Gesamtfläche), was sehr gute Neuigkeiten bedeutet –, während Marktmieten mittlerweile zwischen € 480/m²/Jahr und € 1.200/m²/Jahr schwanken. In kleineren Einkaufszentren oder Zentren mit schwachem Ertrag sind die Leerstandsraten höher und die Mieten niedriger und bewegen sich zwischen € 120/m²/Jahr und € 360/m²/Jahr.
Obwohl es begrenztes Investitionsvolumen im Einzelhandelssektor und daher keine genauen Daten gibt, um die Renditenniveaus zu belegen, vermitteln uns unsere Marktexpertise und unser Wissen den Eindruck, dass die Rendite der starken Shoppingcenter nun im Bereich von 8,25 % und 8,75 % liegen, während die höchsten Rendite im innerstädtischen Einzelhandel zwischen 6,5 % und 7 % liegen.

Perspektive
Die Wirtschaft hat sich nun stabilisiert und die Zusage der Regierung wurde hervorgehoben, um Strukturreformen vorzunehmen und die Vorgaben der Kreditoren zu erfüllen. Der Immobilienmarkt kann jedoch nicht über Nacht verändert werde, und sichtbare Verbesserung wird frühestens bis Mitte des nächsten Jahres erwartet. Immobiliensektoren, von denen deutliche Zeichen der Verbesserung erwartet werden, sind zuallererst das Gastgewerbe und der Einzelhandel, insofern als Shoppingcenter betroffen sind. Büros mögen ebenso bereits in Planung sein, doch betrifft dies hauptsächlich erstklassige, zentrale, moderne Gebäude oder Green Buildings, die ebenso relativ gut abgeschnitten haben, unabhängig vom Stand des Markts und der Wirtschaft.


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