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Water Alert

Investment & Real Estate

Autor: Scott Muldavin

Scott Muldavin, CRE, FRICS, has been a leader in the real estate industry for over 30 years. He serves as President of The Muldavin Company, a private consulting firm serving the real estate industry. He is one of the world’s leading experts on energy efficiency and sustainable property investment.


Wassermangel

Die wachsende Bedeutung von Wasser bei der Investition in Immobilien.


Wasser wird zunehmend zu einer zentralen Frage im Immobilien-Investment. Obwohl wir es zum Überleben brauchen, halten viele im Westen seine Verfügbarkeit für eine Selbstverständlichkeit. Das Zusammentreffen einiger Faktoren hat aber mittlerweile dazu geführt, dass die Wasserversorgung einen entscheidenden Faktor bei Bau, Kauf oder Miete von Immobilien darstellt.

Es ist zu erwarten, dass der Pro-Kopf-Wasserverbrauch parallel zum Wirtschaftswachstum steigt. Nicht jedes Land kann die dazu nötige Infrastruktur rasch genug bereitstellen, sei es aufgrund mangelnder Finanzierung oder politischer Instabilität. Das führt dazu, dass Wasser im Immo-Investment weltweit eine immer bedeutendere Rolle spielt. In den Entwicklungsländern ist dies stärker zu spüren, aber niemand ist vor Wasserknappheit gefeit, was sich auch in den USA schon auf die Branche auswirkt. Ein Bericht des US-Kontrollamts vom Mai 2014 stellt fest, dass 40 von 50 Bundesstaaten bereits einen Trinkwasser-Engpass erlebt haben bzw. binnen einer Dekade damit rechnen, was Wachstum und Entwicklung beeinträchtigen wird. Die extreme Dürreperiode in Kalifornien hat der Landwirtschaft schweren Schaden zugefügt und umfassende Rationierungen erforderlich gemacht. Ähnliches erlebten in den letzten Jahren Atlanta (Georgia), Texas und weitere Regionen. Die Verantwortlichen in Städten in Trockengebieten wie Las Vegas (Arizona) machen sich schon länger Gedanken über dieses Thema.

Versorgungssicherheit nimmt ab

Zum Teil ist die Bedeutung von Wasser als Investitionsfaktor also darauf zurückzuführen, dass die Versorgungssicherheit in einigen entwickelten Staaten abzunehmen droht. Durch Dürren und jahrelangen ungebremsten Verbrauch schrumpfen die Wasservorräte zum Beispiel in den USA erschreckend schnell. Eine Studie über den Grundwasserspiegel zwischen 1900 und 2008 zeigt, dass dieser nach 2000 fast dreimal schneller gesunken ist als im betrachteten Gesamtzeitraum.

Die Bedeutung von Wasser für Investoren steigt weiters durch das zunehmende Interesse der Politik, seinen Verbrauch zu regulieren, was
z. B. durch Nutzungsbeschränkungen oder Bauordnungen geschieht. In Anbetracht der Ankündigung neuer Modelle zur Wartung und Erneuerung des Wassernetzes müssen sich Immobilieneigentümer ohnehin darauf einstellen, dass ihre Rolle bei der Finanzierung und Umsetzung dieser Pläne erheblich zunehmen dürfte.

Für die Nutzer bzw. Bewohner der Gebäude ist das Thema Wasser ebenfalls von wichtiger Bedeutung. Große (und auch viele kleine) Unternehmen sind oft abhängig von Rohstoffen und Produktivität an Standorten rund um die Welt. Die dort zunehmenden Versorgungsschwierigkeiten bedrohen auch sie. Zudem wirkt sich die Wasserproblematik auf jedes Unternehmen und jeden Ort verschieden aus. Je nachdem, wie sich Wirtschaft und Politik um Management und Milderung der Wasserproblematik bemühen, entstehen Risiken und Chancen für den Immobilienbereich.

Verantwortungsvolle Investmentprüfung

Wesentliche Bedeutung für die Überlegungen der betroffenen Investoren haben die geplanten oder bestehenden Maßnahmen zur Regelung und Sicherstellung der Wasserversorgung im Angesicht der angeführten Problemlage. Wie sich diese auswirken, ist sehr projektspezifisch. In eine verantwortungsvolle Investmentprüfung müssen diese Fragen jedenfalls einfließen.

Wasser wird teurer werden, das ist unvermeidlich. Das muss in die Kalkulation der Herstellungs- und Nutzungsphasen einer Immobilie einfließen. Die Investitionskosten können durch strengere Auflagen steigen – die etwa durch Besitzer- oder Mieterwechsel schlagend werden – oder aber durch unvorhergesehene Krisen wie Dürren. Die Betriebskosten müssen sich an steigende oder neue Steuern, Gebühren bzw. Wasserbezugskosten anpassen, um ausreichend Mittel für Reparaturen und Instandhaltung bereithalten zu können. Weitere Kostensteigerungen können durch Regeln zur Förderung von Energiesparmaßnahmen in bestehenden und neuen Objekten entstehen. Für Neubauten ist überdies ein zunehmender Anteil an der Erstellung der lokalen Infrastruktur anzunehmen. Außerdem sind Unternehmen als Gebäudenutzer hinsichtlich Wasser von verschiedenen Faktoren betroffen, etwa Gebühren oder Verfügbarkeit, die sich auf die Auslastung und Performance einer Immobilie auswirken.

Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:

• erhöhte Aufbereitungskosten zur Gewährleistung der nötigen Wasserqualität
• erhöhte Abwasseraufbereitungskosten zur Einhaltung strengerer Umweltregeln
• Einschränkungen für bestimmte industrielle Tätigkeiten
• in betroffenen Ländern: erhöhte Gesundheitskosten
• steigende Verantwortung und Aufwendungen zur Herstellung der kommunalen Wasserversorgung bzw. um Rechte auf erhöhten Wasserverbrauch zu erwirken
• Kosten für Infrastrukturprojekte und Wasserschutzgebiete zur Pflege der Firmenreputation

Fazit

Die steigende Bedeutung des Wassers für Investoren beruht auf vielen strukturellen Faktoren, die sich kurzfristig kaum ändern dürften. Technologische Entwicklungen und Strategien zur Linderung des Mangels können die Wassernot in vielen Bereichen entspannen, aber wie gut das gelingt, dürfte sich je nach wirtschaftlicher und politischer Lage von Ort zu Ort, von Land zu Land drastisch unterscheiden – was wiederum für gewitzte Investoren gleichermaßen Risiko und Gewinnchancen bedeutet.

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