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Steuerreform 2015/16

Tax & Law

Auswirkungen der Steuerreform 2015/16 auf die Immobilienwirtschaft

Die mit 8. Juli 2015 beschlossene Steuerreform bringt einige wesentliche Änderungen im Bereich der Immobilienertragsteuer, der laufenden Besteuerung von Immobilien sowie der Grunderwerbsteuer mit sich, die leider die Immobilienwirtschaft zu den Verlierern der Steuerreform macht.
 
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) wird von 25 % auf 30 % erhöht. Zusätzlich entfällt der Inflationsabschlag ab 2016 zur Gänze. Die Neuregelung ist für Veräußerungen ab dem 1.1.2016 relevant. Wird der Kaufvertrag noch davor unterzeichnet, gilt der alte Steuersatz, auch wenn die Eintragung in das Grundbuch bzw. der Kaufpreiszufluss erst 2016 erfolgen sollte. Wird im Zuge einer Grundstücksveräußerung auf Regelbesteuerung optiert, können ab 2016 mehr Kosten als bisher abgesetzt werden. Eine Überprüfung ist daher immer ratsam. Die Verlustausgleichsmöglichkeiten wurden erweitert.

Auch in die laufende Besteuerung von Immobilienvermögen wird eingegriffen, hier betreffen die Maßnahmen auch bereits vor 2016 erworbenes Vermögen bzw. vor 2016 angefallene Ausgaben oder Aufwendungen. Im außerbetrieblichen Bereich wird erstmals die Aufteilung von Grund und Gebäude eines bebauten Grundstückes gesetzlich geregelt und mit 40 % für den Grundanteil festgelegt. Da ein abweichendes Aufteilungsverhältnis vom Steuerpflichtigen mit entsprechender Begründung nachgewiesen werden kann, wird eine Neubewertung der Immobilie eventuell Sinn haben. Eine Verordnung des BMF ist noch ausständig. Der Verteilungszeitraum für Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen, sofern letztere verteilt angesetzt wurden, wird von 10 auf 15 Jahre verlängert.

Im betrieblichen Bereich werden die Abschreibungssätze vereinheitlicht und betragen ab 2016 1,5 % für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und 2,5 % für alle übrigen. Auch hier gilt die Neuregelung für bereits bestehende Gebäude.

Massive Änderungen ergeben sich in der Grunderwerbsteuer sowohl hinsichtlich der Bemessungsgrundlage als auch des Tarifes. Bei Erwerbsvorgängen ohne Gegenleistung ist nicht mehr wie bisher der (dreifache) Einheitswert relevant, sondern der begrifflich neu geschaffene Grundstückswert. Auch hier ist eine Verordnung, die Details regelt, noch ausständig. Beim Tarif wird künftig unterschieden, ob es sich um eine unentgeltliche-, teil-, oder entgeltliche Übertragung handelt. Für unentgeltliche Erwerbe gibt es künftig einen Stufentarif ab 0,5 % für die ersten € 250.000 und 2 % für die nächsten € 200.000. Ab € 400.000 fallen 3,5 % GrESt an. Die Übertragung innerhalb der Familie gilt immer als unentgeltlich, der Familienbegriff wurde weiter als bisher gefasst.

Der GrESt unterliegen künftig auch Übertragungen von Grundstücksgesellschaften, wenn mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Bislang gab es eine GrESt-Pflicht nur bei der Übertragung aller Anteile. Für Personengesellschaften wurde ein neuer Tatbestand geschaffen, der greift, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens  95% der unmittelbar gehaltenen Anteile übergehen. Treuhändig gehaltene Anteile werden dem Treugeber zugerechnet.

Wie die obigen Gesetzesänderungen zeigen, sollten bestehende Strukturen, auch eine mögliche Übergabe im Familienverband, jedenfalls noch im Jahr 2015 einer genauen Überprüfung unterzogen werden.

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