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Mag. Alexander Neuhuber

Das andere Deutschland


Investoren stürzen sich auf die sieben großen deutschen Städte. Abseits der Trampelpfade der großen Investoren gibt es allerdings noch unterschätzte Städte, die langfristig ein hohes Potential bergen. 

Befragt man internationale Investoren zu den beliebtesten Immoblien-Investment-Standorten in Deutschland, so haben diese fast alle nur die Top Seven im Visier: Berlin, Köln, München, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart. Die Preise in diesen Ballungsräumen sind auf Grund der enormen Nachfrage in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen, vor allem im Bereich Wohnimmobilie. Der Konkurrenzkampf um die besten Objekte wird immer größer und die Renditen geraten zunehmend unter Druck.

Es gibt aber auch noch andere interessante Städte mit hohem Potential, die noch nicht so stark im Fokus internationaler Anleger stehen. Für einen prosperierenden Standort zählen nämlich nicht nur die absolute Größe oder die Zahl der Einwohner, sondern insbesondere das Wachstum der Bevölkerung, die Entwicklung der Arbeitslosenquote und die wirtschaftliche Dynamik. Eine stabile wirtschaftliche Entwicklung sowie stetiges Wachstum der Bevölkerung wird in deutschen Städten vor allem durch Leitbetriebe (zum Beispiel Automobilindustrie) und/oder Universitäten sowie funktionale Verkehrsinfrastruktur gewährleistet. Betrachtet man diese Faktoren, so gibt es überraschende Ergebnisse abseits der Top Seven sowie auch außerhalb von Bayern, das unbestritten die deutsche Wachstumsregion Nummer Eins darstellt.

Nach eingehenden Analysen und umfassender Recherche haben sich für uns sechs Städte herauskristallisiert, von denen wir der Meinung sind, dass sie bislang unterschätzt werden. Für Investoren sind sie insofern interessant, als sie einerseits noch ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis im Immobilien-Einkauf besitzen und andererseits über solide wirtschaftliche Rahmendaten verfügen.


Zu diesen Städten gehören Dresden, Leipzig, Potsdam, Magdeburg, Erfurt und Halle.

Einige Voraussetzungen haben diese sechs Städte alle gemeinsam: Sie haben mehr als 200.000 Einwohner –  mit Ausnahme von Potsdam, das aber zum Umkreis der deutschen Hauptstadt gezählt wird – und sie befinden sich alle in einem Radius von „Zweieinhalb Stunden Fahrzeit rund um Berlin“. Damit profitieren sie in weiterem Sinne auch noch von der Entwicklung in der Hauptstadt. Da sich alle Städte in den neuen Bundesländern befinden, besitzen sie eine kompakte und neue Infrastruktur was unter anderem Autobahnen, Flughäfen und Bahnhöfe betrifft. Und nicht zu vergessen, Milliarden von D-Mark und Euro flossen in den letzten 25 Jahren über den Solidarbeitrag in ostdeutsche Städte, was sich extrem positiv auf so manches Stadtbild und die Qualität der Immobilien ausgewirkt hat. Zudem sind Dresden, Magdeburg und Erfurt Landeshauptstädte mit entsprechender politischer Bedeutung und somit auch Verwaltungszentren.

Obwohl die Bevölkerungszahlen in diesen Städten seit 2000 über dem Bundesdurchschnitt gestiegen, bzw. annähernd gleich geblieben sind – besonders auffällig ist Potsdam, das seit 2000 um 25 Prozent gewachsen ist – ist die Arbeitslosenquote seit 2012 rückläufig. Vergleicht man die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 60 Quadratmeter Eigentumswohnung, so haben von 2011 bis 2014 von einem – zugegebenermaßen – niedrigerem Niveau allesamt auffällige Steigerungen erfahren: von 25 Prozent (Leipzig) über 44 Prozent (Erfurt) bis hin zu 56 Prozent (Berlin).

Es ist natürlich nicht möglich auf alle diese sechs Standorte im Einzelnen hier einzugehen, darum möchte ich einige Punkte herausgreifen, die aussagekräftig sind, was die jeweiligen Städte betrifft – und damit auch die Philosophie unserer Auswahl erklären.

Leipzig belegt nicht nur bei der wirtschaftlichen Stabilität hinter Berlin den zweiten Platz in einem deutschen Städteranking, sondern auch in der Lebensqualität. Gerechnet am Anstieg der Beschäftigtenzahl von 2008 bis 2013 liegt die Stadt mit ihren 522.000 Einwohnern an erster Stelle. Leipzig bildet mit Halle und fünf weiteren Städten in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen die „Metropolregion Mitteldeutschland“. Einer der größten Frachtflughäfen Europas (DHL und Amazon Logistikzentren) Porsche und BMW Autowerke sowie ca. 50.000 Studenten tragen wesentlich zur Dynamik der bekannten Messe und Bücherstadt bei.

Dresden als Landeshauptstadt von Sachsen ist nicht nur eine der grünsten Städte Europas mit 62 Prozent Wald- und Grünfläche, sondern einer der modernsten High-Tech-Standorte in Europa mit besonderen Kompetenzen in der Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnik, Biotechnologie, Nanotechnologie und Photovoltaik – allesamt Branchen mit Zukunft. Die bekannte Kulturstadt (Semperoper) besitzt auch mehrere Universitäten; steigende Einwohnerzahl und unterdurchschnittlicher Leerstand erhöhen die Attraktivität zusätzlich, wie auch ein Blick auf die Mieten zeigt: von 2009 bis 2014 haben sich die Wohnungsmieten um 23 Prozent erhöht.

Potsdam profitiert nicht nur von seiner unglaublichen Lage direkt bei Berlin (das heimliche Beverly Hills der Hauptstadt) und am Wasser (15 Seen befinden sich in und um die Stadt) sondern hat auch noch drei öffentliche Hochschulen mit mehr als 24.000 Studenten (bei 161.000 Einwohnern) und mehr als 40 Forschungsinstitute. Bekannt ist außerdem der Film und Fernseh-Standort Potsdam mit den Studios in Babelsberg.

Magdeburg, die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, belegt bei einer deutschlandweiten Umfrage über die Zufriedenheit der Bürger mit dem Leben in ihrer Stadt den ersten Platz. Diese Lebensqualität zeigt sich auch am Transaktionsvolumen für Wohnungen, das von 2012 auf 2013 um 20 Prozent zunahm.

Zu guter Letzt sprechen auch die Renditen klar für diese Märkte:
3-5,5 Prozent betragen sie in Berlin, 4-6 Prozent in Dresden und Leipzig, bis hin zu 6-8 Prozent in Magdeburg.
Wir hatten vor mehr als zehn Jahren bereits Recht gehabt mit unserer Einschätzung was den Immobilienmarkt Berlin betraf. Berlin war jahrelang unterschätzt und hat sich mittlerweile überproportional entwickelt. Ähnliches lässt sich nun auch für die genannten Städte prophezeien.

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