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Karin Fuhrmann

Immobilien-investment & Steuer


in Österreich, Mittel- und Südosteuropa

Die steuerlichen Regelungen, die bei Immobilieninvestitionen zu beachten sind, weichen auch innerhalb der Europäischen Union teilweise stark voneinander ab. Werden Immobilieninvestitionen gut strukturiert bzw. im Vorfeld gut geplant, können durchaus wesentliche steuerliche Vorteile erzielt werden.


Das Investment bzw. die Veranlagung in Immobilien ist in Mittel- und Südosteuropa nach wie vor von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Neben der konjunkturellen Situation in den jeweiligen regionalen Märkten haben auch die steuerlichen Rahmenbedingungen Einfluss auf die Investitionsentscheidung. Vordergründig liegt der Fokus in diesem Zusammenhang auf der Besteuerung der mit den Immobilien erwirtschafteten Erträge. Daneben sind aber auch die Immobilienfinanzierung sowie sonstige immobilienbezogenen Steuern, wie z. B. die Grunderwerbsteuer, zu beachten.

Körperschaftsteuer

Werden Immobilien durch Kapitalgesellschaften (z. B. GmbHs bzw. vergleichbare ausländische Gesellschaften) erworben und gehalten, unterliegen die daraus erzielten Erträge der Körperschaftsteuer in dem jeweiligen Land. Die Körperschaftsteuersätze in Mittel- und Südosteuropa, obwohl diese Staaten zum großen Teil Mitglied der Europäischen Union sind, weichen mitunter stark voneinander ab. Die Bandbreite der Körperschaftsteuersätze liegt zwischen 10 und 25 Prozent. Österreichische Kapitalgesellschaften werden in diesem Vergleich mit dem höchsten Körperschaftsteuersatz (25 Prozent) besteuert.
Zu beachten ist, dass – anders als in Österreich – in einigen Ländern Mittel- und Südosteuropas (z. B. Bulgarien) nicht nur Kapitalgesellschaften, sondern auch Personengesellschaften der Körperschaftsteuer unterliegen. Aufgrund dieser unterschiedlichen Behandlung von Personengesellschaften könnten sich, insbesondere für österreichische Investoren, steuerliche Vorteile ergeben – eine genaue steuerliche Betrachtung der Strukturierung der Immobilieninvestition kann sich daher lohnen.

Einkommensteuer

Auch die Besteuerung von Erträgen aus der Veranlagung in Immobilien auf Ebene von natürlichen Personen ist sehr unterschiedlich. In einigen Ländern unterliegen diese Erträge einer Flattax (z. B. Ungarn), in anderen Ländern wiederum kommt ein sogenannter progressiver Einkommensteuertarif zur Anwendung (d. h. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz).


In Österreich gilt zu beachten, dass seit Frühjahr 2012 Gewinne aus der Veräußerung von privaten oder betrieblichen Immobilien durch natürliche Personen grundsätzlich einem besonderen Steuersatz in Höhe von 25 Prozent (Immobilienertragsteuer) unterliegen. Diese Immobilienertragsteuer gilt jedoch z. B. nicht bei gewerblichen Grundstückshändlern bzw. bei Betrieben, deren Schwerpunkt in der Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt – in diesen Fällen werden die Gewinne mit dem „normalen“ Einkommensteuertarif besteuert; d. h. bis zu 50 Prozent.


Neben Österreich unterliegen Immobilienveräußerungen durch natürliche Personen z. B. auch in Rumänien einer besonderen Besteuerung. Die anzuwendenden Steuersätze sind jedoch vergleichsweise moderat und liegen zwischen zwei und fünf Prozent.

Finanzierung von Gesellschaften

Immobilieninvestitionen werden vielfach nicht (ausschließlich) mit Eigenmitteln, sondern zu einem beträchtlichen Teil mit Fremdmitteln finanziert. Bei solchen Immobilienfinanzierungen ist jedoch zu beachten, dass in vielen Ländern Mittel- und Südosteuropas die steuerliche Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen entsprechend eingeschränkt wird, sofern die Relation zwischen Fremdkapital und Eigenkapital ein bestimmtes Verhältnis übersteigt. Das kritische Verhältnis zwischen Fremdkapital bzw. Eigenkapital liegt in diesen Fällen meist bei 4:1 bzw. 3:1.
Wenngleich aus Sicht der österreichischen Finanzbehörde eine gewisse Eigenkapitalquote vorhanden sein sollte, liegen in Österreich derzeit keine legalen Grenzen (im obigen Sinn) vor, ab der die Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen eingeschränkt wird.

Immobilientransaktionen

Kommt es zum Erwerb bzw. zur Veräußerung von Immobilien, kann aus steuerlicher Sicht ein Asset Deal (d.h. Übertragung der Immobilie an sich) oder aber auch ein Share Deal (d. h. Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen) von Vorteil sein. Die Beurteilung, welche der beiden Varianten vorteilhafter ist, hängt wesentlich von den konkreten Rahmenbedingungen und den beteiligten Parteien ab – eine separate Beurteilung zur steuerlichen Optimierung wird jedenfalls erforderlich sein.

Neben der Erzielung von ertragsteuerlichen Vorteilen kann unter Umständen das Anfallen einer allfälligen Grunderwerbsteuer verhindert werden. In den oben angeführten Ländern beträgt die Grunderwerbsteuer (je nach Land unterschiedlich) grundsätzlich zwischen zwei und fünf Prozent. In Rumänien und der Slowakei wird zwar keine Grunderwerbsteuer erhoben, jedoch ist eine Art Grundsteuer im nicht unwesentlichen Ausmaß für bestimmte Immobilien zu entrichten.

Grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen

Bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen (d. h. Investor und Immobilie sind in unterschiedlichen Ländern angesiedelt) ist zu beachten, dass unter Berücksichtigung eines allfälligen Doppelbesteuerungsabkommens in der Regel jenem Land das Besteuerungsrecht für Immobiliengewinne zugewiesen wird, in dem die Immobilie liegt.

Kommt es jedoch zur Veräußerung von Anteilen an sogenannten Immobiliengesellschaften (d. h. das Vermögen der Gesellschaft besteht im Wesentlichen aus Immobilienvermögen), kann das Besteuerungsrecht – je nach Regelung des anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommens – jenem Land, in dem der Anteilsinhaber ansässig ist, oder auch jenem Land, in der die Immobiliengesellschaft ansässig ist, zugewiesen werden.


AUTORIN:

Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin bei TPA Horwath und spezialisiert auf die Bereiche Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierung von Transaktionen.


TPA Horwath zählt zu den führenden österreichischen Steuerberatungsunternehmen und ist neben Österreich in zehn weiteren Ländern in Mittel- und Südosteuropa tätig. Seit der Gründung des Unternehmens vor über 30 Jahren zählt die Beratung im Bereich der Immobilien zu einer der Spezialkompetenzen von TPA Horwath.


                                      Körperschaft-
                                         steuersatz
Albanien                        10% bzw. 15%
Bulgarien                               10%
Kroatien                                 20%
Ungarn                          10% bzw. 19%
Österreich                              25%
Polen                                      19%
Tschechische Republik          19%
Rumänien                               16%
Serbien                                   15%
Slowakei                                 22%
Slowenien                              17%

                                     Einkommensteuer-
                                                 satz
Albanien                                  0 - 23%
Bulgarien                                   10%
Kroatien                                   0 - 40%
Ungarn                                      16%
Österreich                                0 - 50%
Polen                                       0 - 32%
Tschechische Republik          15 % (plus 7%)
Rumänien                                  16%
Serbien                                  10 - 20% (plus 10% - 15%)
Slowakei                                19% bzw. 25%
Slowenien                                0 - 50%

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