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Kapital sucht Markt

Investment & Real Estate

Zu veranlagendes Kapital gibt es genug und so schauen sich die Investoren auch wieder in den CEE- & SEE-Staaten um. Investieren sollte man allerdings vorsichtig.

Immer mehr Kapital drängt wieder nach Zentral- und Osteuropa und auch die südosteuropäischen Länder stehen im Fokus der internationalen Investoren. Aus gutem Grund, denn in den südosteuropäischen Staaten zeigt sich ein steigendes BIP und die Verschuldensquote ist gering. Vor allem Rumänien – fokussiert auf die Hauptstadt Bukarest – hat Chancen auf eine gute Investitionsperformance. Bereits von 2013 auf 2014 stiegen die Investitionssummen im Land um über 200 Prozent, allerdings von einer geringen Basis ausgehend. Die Nachfrage konzentriert sich derzeit nur auf die Hauptstadt selbst – was übrigens für alle südosteuropäischen Staaten gilt. Die internationalen Investoren halten von Zweit- oder Drittstädten Abstand und lassen diese eher den regionalen Playern über.

Unabhängig davon, wo gekauft wird, so zeigt sich doch eine entscheidende Tatsache bei allen Projekten: Sie müssen zertifiziert sein. Für Neubauten letztendlich kein Problem, bei Bestandsimmobilien, die vor einigen Jahren errichtet wurden, ist das relativ schwierig –  aber es wird wohl kein Weg daran vorbeiführen, da die Konkurrenz entsprechend stark ist. Hier zeigt sich wieder, dass in einem Boom faktisch alles verwertbar ist, wenn aber der Markt enger wird, dann haben die guten (zertifizierten) Projekte einen Marktvorteil.

Büroimmobilien waren in den CEE-Ländern die gefragtesten bei den Investoren und machten gut 60 Prozent der Käufe aus, gefolgt vom Industriesektor. Einzelhandelsimmobilien werden derzeit etwas kritisch betrachtet, denn in den letzten 10 Jahren wurden davon viel zu viele gebaut. Die Investoren sind vorsichtig. Vor allem deshalb, da es nicht nur zu viele gibt, sondern auch in der wirtschaftlich angespannten Zeit die Bewohner beim Konsum sparen und Shoppingcenter seltener besucht werden.
Dafür haben die Investoren den Hotelmarkt für sich entdeckt, in den im Vergleich zu 2013 im Jahr 2014 um knapp über 50 Prozent mehr investiert wurde. Rund 750 Millionen Euro flossen in Hotelkäufe nach Zentral- und Osteuropa.

Weiterhin der große Favorit für Investitionen bleibt Polen. In den letzten vier Jahren verzeichnete das Land mit rund drei Milliarden Euro jährlich ein ausgesprochen stabiles Investmentvolumen und es zeichnet sich bereits ab, dass sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen wird. Interessanterweise wurde der größte Teil der Immobilieninvestments, nämlich 90 Prozent, im vergangenen Jahr von etwa 20 internationalen Großinvestoren getätigt – ein Umstand, der den Stellenwert von Cross-Border-Investments für Polen unterstreicht.

Mit knapp über drei Milliarden Euro im Jahr 2014 hat Polen mittlerweile auch Russland überholt, denn dem Land macht die aktuelle politische und wirtschaftliche Situation sehr zu schaffen. Bisher war Russland – und hier vor allem Moskau – eindeutiger Leader im Investmentbereich, allerdings verlor das Land von 2013 auf 2014 fast 40 Prozent an Investitionssumme. Diese fiel von 5,3 auf rund 2,3 Milliarden Euro und auch das heurige Jahr dürfte nicht viel besser ausfallen. Auch wenn sich der Rubel-Kurs wieder erholt hat, so bleibt eine hohe Verunsicherung bei den Investoren.

Ungarns Markt scheint wieder im Kommen, auch wenn es noch gewisse politische Unabwägbarkeiten gibt. Diese sind auch der Grund, warum der Zeitpunkt zum Wiedereinstieg sorgfältig überlegt gehört. Trotzdem ist das Investitionsvolumen auf 470 Millionen Euro angewachsen, was immerhin einen Sprung von knapp über 70 Prozent bedeutet. Das Land gehört damit – jedoch von einem niedrigen Level ausgehend –zu den Ländern mit der stärksten Wachstumsrate. Internationale Investoren zeigten vor allem an größeren Projekten oder Portfolios Interesse. Auf Grund der schon angesprochenen Herausforderungen auf dem Markt sind die Renditen beträchtlich. Auch für Entwickler mit guten Projekten insbesondere im Büro- oder Logistikbereich bietet der ungarische Markt qualitative Chancen. Im Einzelhandelssektor herrscht jedoch auf Grund der starken gesetzlichen Eingriffe in letzter Zeit große Verunsicherung, dazu kommen weitere Beschränkungen und Regelungen, die in den kommenden zwei Jahren greifen werden. Welche Auswirkungen alle diese Regelungen auf die Entwicklung und Struktur des Handelsmarktes haben werden, ist aktuell völlig offen und kann zum heutigen Zeitpunkt nicht eingeschätzt werden.

Kroatien laboriert nach wie vor an seiner Überkapazität an Shoppingcenter-Flächen, die in der zweiten Boomphase entstanden. Bereits damals zeichnete sich ab, dass diese Flächen für ein Land wie Kroatien einfach zu viel waren. Jetzt in der flauen Wirtschaft bekommen die Center immer größere Probleme. Da Kroatien nach wie vor nicht im Fokus internationaler Investoren steht, stagniert Angebot und Nachfrage. Einzig in den Bereich der Wohnimmobilien – speziell der Zweitwohnsitze ist Bewegung gekommen. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens dürfen Käufer ihre Ferienimmobilien vermieten, womit diese auch für Kapitalanleger interessant werden. Hinzu kommt, dass das Grundbuch elektronisch umgestellt wurde und der Eigentumseintrag heute sehr schnell erfolgt. Käufer aus der EU sind grundbuchrechtlich mit den Einheimischen gleichgestellt.


Im Nachbarland Serbien beginnen Investoren erst langsam den serbischen Markt aufzubereiten. Sehr interessant wird es sein, inwieweit die verkündeten Investitionen aus dem arabischen Raum tatsächlich umgesetzt werden.

Ein Sonderfall ist neben Russland definitiv die Ukraine. Auch wenn es sich bei uns in Westeuropa anders darstellt, so ist der Konflikt in der Ukraine auf den äußersten Osten beschränkt. Auf Grund der Größe des Landes ist der Rest des Landes von dieser Situation nicht direkt betroffen. Auf der einen Seite sind Investoren vorsichtig, auf der anderen Seite nützen nationale und internationale Unternehmer in der West- und Zentralukraine, die in den Westen exportieren und harte Währung dafür bekommen, die derzeitige Situation für Zu- und Umbauten bei ihren Produktionsstandorten – andere verlegen ihren Unternehmenssitz. In diesem großen Land steckt noch viel Potential. Das gilt auch für alle Länder der Region, doch sollten Entwicklungen und Investitionen weitblickend und vernünftig erfolgen.

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