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In einer neuen Zeit

Immobilien

 

Seit 2008 befinden wir uns in einer Zeit, die vielerorts als Krise bezeichnet wird, doch bin ich überzeugt, dass es sich hierbei nicht um eine Krise im eigentlichen Sinn handelt. Denn wir leben in einer Welt, wo das Wort Krise schon „semantisch“ falsch ist. Vielmehr handelt es sich um eine neue Zeitepoche, die in weiterer Folge eine Veränderung der Weltordnung mit sich bringen wird. Wir befinden uns erst am Beginn und es ist davon auszugehen, dass wir lediglich die ersten Jahre dieser neuen Zeit hinter uns haben und uns noch große Veränderungen bevorstehen werden. Diese werden getragen von Wissenschaft & Forschung sowie von Kunst & Kultur.

 

Im Laufe der letzten 100 Jahre sind wir davon ausgegangen, dass jede neue Generation die Welt in einer besseren Verfassung übernimmt als die vorhergehende. Dieser Trend zu immer mehr Wohlstand kühlt ab – in einigen Ländern sogar ganz massiv – und die jungen Menschen von heute sind mit einer anderen Situation konfrontiert: Sie erben eine große Last an Schulden und eine Vielzahl an Problemen.

 

Wir befinden uns in einem Übergang, der sich über einige Jahrzehnte hinziehen wird und dessen Motto lautet: „Der Weg ist das Ziel.“ Wir kennen zwar das Ziel noch nicht, aber wir kennen die Basisaufgaben beziehungsweise Basisherausforderungen, denen wir uns stellen müssen und die wir für eine neue Weltordnung im Hier und Jetzt bearbeiten müssen in Vorbereitung für die Zukunft.

 

Eine Veränderung in diesem Ausmaß wird auch vor Immobilien nicht haltmachen und diese in weiterer Folge ebenfalls verändern. In einer (Risiko-)Bewertung ist daher diesen „Entwicklungen“ besondere Aufmerksamkeit zu schenken, da sie in den nächsten Jahren einen wesentlichen Einfluss auf diese ausüben werden. Daher erachte ich es für sinnvoll, diese Gedanken und Punkte in die Bewertung einer Immobilie einfließen zu lassen, denn Immobilien, die sich ja faktisch nicht einfach von einem Platz an den anderen versetzen lassen,  sind Veränderungsstrukturen besonders stark ausgeliefert.

 

Die Immobilienindustrie ist ein zentraler Faktor im Wirtschaftsgeschehen. Nahezu 50 Prozent des Weltvolksvermögens sind Immobilien-Vermögenswerte. Durch die Entwicklung der letzten 20 bis 25 Jahre hat sich die Immobilienindustrie leider sehr stark in Richtung Finanzindustrie entwickelt. Immobilien sind sukzessive „Part of the Game“ geworden, aber jetzt scheint sich diese Verwicklung wieder zu lösen und mehr und mehr werden Immobilien das, was sie eigentlich sein sollen: solide Werte – in einem sich verändernden Umfeld.

 

Eine der größten Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft – aber auch eine der größten Chancen – wird das prognostizierte Bevölkerungswachstum sein. Derzeit haben wir 7,2 Milliarden Menschen auf der Erde, bis 2050 sollen es 9,5 bis 10 Milliarden sein. Diese Menschen benötigen Wohnraum, Arbeitsplätze, Freizeiträume und Möglichkeiten für Bildung und Ausbildung. Diese alle sind im weitesten Sinne mit Immobilien verbunden. Das heißt, dass sich die Immobilie an sich an die veränderten Bedingungen anpassen beziehungsweise neue Formen von Immobilien entwickelt werden müssen. Schon jetzt ist der Trend zur Urbanisierung anhaltend stark und bis 2030 werden mindestens 60 Prozent der Menschen auf der Erde in Städten leben oder in Stadtagglomerationen. Aus Metropolen werden Megacities – Stadtplanung und Stadtentwicklung werden gefragt sein, um neue Ideen zu realisieren. Ein wesentlicher Faktor wird hier die Versorgung der Bevölkerung mit Nahrung sein. Es wird sich herausstellen, wie sehr dies von außen möglich sein wird und ob nicht innerhalb der Städte neue Systeme entwickelt werden, um die Bevölkerung auf kurzen Wegen zu ernähren. Vertikal Farming, also landwirtschaftliche Flächen, die in Gebäuden und auch vertikal angesiedelt sind, ist durchaus eine ernst zu nehmende Alternative.

 

Zusätzlich zu der an sich wachsenden Bevölkerung werden wir uns in den nächsten Jahren mit dem Thema „Migration“ ganz anders als bisher auseinandersetzen müssen. Die Gründe für das Verlassen des eigenen Landes sind vielfältig. Solange die Probleme in den Ländern nicht behoben sind, wird sich das Thema in Europa stellen – und teilweise, wie die Medienberichte zeigen, sehr massiv. Verschließen können wir uns dieser Entwicklung nicht.

 

Weiters verändert sich in unseren Breiten auch die Familien- und Haushaltssituation. Wir haben in Österreich jetzt schon rund 1,3 Millionen Singlehaushalte, rund 170.000 Alleinerzieher und das verschmilzt mit einem großen Graubereich der Patchwork-Familien. Die alten Strukturen beginnen sich mehr und mehr aufzulösen und dies führt zu einem neuen Bild des Wohnens und zu weitreichenden Veränderungen.

 

Die technische Veränderung unserer Arbeitswelt steht erst am Anfang – ein Ende ist in diesem Sinne noch nicht abzusehen. Der mobile Arbeitsplatz ist schon Realität, er wird aber in den kommenden Jahren noch mehr an Wichtigkeit erhalten. Kleine Büros in Kombination mit Wohn-Arbeits-Räumen stellen komplett neue Anforderungen an Immobilien dar. Es ist zu erwarten, dass es zu einer Rückkehr von industriellen Arbeitsplätzen kommen wird. Wir verstehen aber darunter nicht Fabriken, sondern eine Form der intelligenten Industrie – eine „rauchfangfreie Industrie“ der neuen Zeit. So, wie sich früher bestimmte Handwerke zu Industrien in Vierteln entwickelt haben, werden diese in näherer Zukunft wieder entstehen, allerdings im kreativen und technischen Bereich, wie Computerviertel oder Designerviertel – in denen man sich gezielt zuarbeiten kann.

Damit vermischt sich auch der Bedarf an klassischen Büroflächen mit dem Bedarf an außergewöhnlichen Flächen, die es kleinteilig zu Tausenden in der Stadt gibt. Der Weg zu gemischt genutzten Objekten ist faktisch vorgegeben und Bürohäuser werden in Zukunft ganz anders aussehen.

 

Wie auch immer die Zukunft aussehen wird, es ist einerseits eine Herausforderung, aber auch eine Chance für Immobilien, und diese gilt es in einer „Risk & Rating“-Bewertung richtig einzuschätzen.

 

 

Continuity, Separation or War of the Roses?

Städtetag Innsbruck

Christoph Stadlhuber

Steuerreform 2015/16

Kapital sucht Markt

Revolution in der Baubranche

Wo das Geld verwaltet wird

KR Alfons Metzger

RISK & RATING

Mag. Alexander Neuhuber

Spezial-immobilien

DI Herwig Teufels-dorfer

DI Dieter Hayde

der soziale Wohnbau in Wien

Immobilien-management für die Zukunft

Investieren in Land- u. Forstwirtschaft

Der Immobilien-Markt Italien

Risk & Rating

Das Kanalnetz von Wien

Mag. Ernst Vejdovszky

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Pro Natura - ÖBf

Michael Ludwig

Hugh F. Kelly

Gregor Drexler

AIRPORTCITY

Karin Fuhrmann

Othmar Michaeler

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Die Zukunft von CEE/SEE

Herbert Logar

Larry Silverstein

Warschau - Gegen die Krise

Michael Griesmayr

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Das Parlament tagt

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Renaissance des Baurechts

Die Sanierung beginnt

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Khalaf Ahmad Al Habtoor