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Der Immobilien-Markt Italien

Erste Zeichen des Aufschwungs

Dr. iur. Alexander Benedetti, MRICS, CRE, ist Generalsekretär des Italienischen Institutes für Immobilienbewertung – IsIVI – in Mailand und Eigentümer des Immobilien Real Service Benedetti.

Der italienische Immobilienmarkt war in den vergangenen sechs Jahren von Rückgang und Stagnation geprägt. Doch mit Anfang 2014 zeichnet sich eine bessere Entwicklung ab.

Am italienischen Immobilienmarkt gab es im Jahr 2013 ca. 905.000 Transaktionen, gemessen an einem Stock von rund 64.835.000 Immobilien, die sich folgendermaßen aufteilen: 87,5 Prozent Wohnimmobilien mit Pertinenzen, ein Prozent Büroeinheiten, 4,4 Prozent Geschäfte, 1,1 Prozent Industrie- und Handwerksimmobilien, sechs Prozent Spezialimmobilien und andere Liegenschaften. Im Vergleich zum Jahr 2012 waren die getätigten Transaktionen im Jahre 2013 allerdings um neun Prozent rückläufig, wobei der Büroimmobiliensektor von diesem negativen Trend mit einem Minus von elf Prozent am stärksten betroffen war.

Seit dem Jahre 2008 waren die Immobilienwerte im allgemeinen um ca. 18 Prozent rückläufig, davon ausgenommen waren Wohn- und Geschäftsimmobilien in qualitativ hochwertigen bzw. strategisch guten und zentralen Lagen, die als sehr krisenresistent bezeichnet werden können. Das Ende des Tiefpunktes der Krise scheint aber langsam erreicht. Marktexperten und Statistikinstitute rechnen in den Jahren 2014 und 2015 mit Preisrück­gängen bei Wohn-, Büro- und Geschäftsimmobilien mit Werten zwischen 2,5 Prozent und vier Prozent. Ab dem Jahre 2016 kann wiederum mit Preiszuwächsen zwischen 0,9 und 1,6 Prozent gerechnet werden.

Tatsächlich können wir bereits bei den ersten Daten betreffend das Jahr 2014 einen leichten Aufwärtstrend verzeichnen, der sich vorwiegend in einer steigenden Anzahl von Transaktionen
der Wohn- und Geschäftsimmobilien wider­spiegelt. Der Wohnimmobiliensektor legte im ersten Trimester im Vergleich zum Vorjahr um 4,1 Prozent und der Retailsektor um 4,7 Prozent zu. Dies sind erste Zeichen, die belegen, dass der stark negative Trend, der den italienischen Immobilienmarkt in den letzten sechs Jahren gekennzeichnet hat, beendet ist und es wieder zu einer Aufwärtsbewegung kommt.

Der Immobilienmarkt an sich ist ein Spiegel des makroökonomischen Umfeldes, in welchem sich das Land seit mehreren Jahren befindet. Seit dem Jahre 2008 ist das Bruttoinlandsprodukt in Italien um ca. 8,8 Prozent gesunken. Gemäß Eurostat ist im zweiten Trimester 2014 immer noch mit einem Rückgang von 0,2 Prozent zu rechnen. In diesem Sinne liegt die italienische Wirtschaft, nach einem Zeitraum starker Rezession, im Trend der beiden weiteren großen Euroländer Deutschland und Frankreich, die gemäß Eurostat mit einer Entwicklung im Bereich minus 0,2 Prozent und null Prozent im zweiten Trimester 2014 eingestuft wurden.

Im Vergleich mit anderen Ländern der Eurozone bietet Italien unter Berücksichtigung der Wachstumschancen, der Sicherheit und der gegebenen Ertragsmöglichkeiten interessante Investitionsmöglichkeiten. Auch in den Jahren der Krise waren die indirekten Immobilieninvestments in Italien sehr beliebt. Dies vor allem dank der Präsenz von Marktteilnehmern mit öffentlicher Beteiligung. Das Vermögen der italienischen Immobilienfonds hat im ersten Trimester 2014 den Betrag von 50 Milliarden Euro erstmals überschritten. Die Anzahl der aktiven Immobilienfonds ist im letzten Jahr um weitere sieben auf insgesamt 365 angestiegen.


In den ersten sechs Monaten des Jahres waren bereits wieder mehrere ausländische Investoren aktiv – besonders im Bereich der Geschäftsimmobilien. So hat beispielsweise Carrefour in insgesamt sieben Immobilienportfolios investiert, Blackstone erwarb drei Shopping-Malls, Allianz und ING zeichnen sich (zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Artikels) als Käufer des Fiumara Shopping Centers von Genua ab, mit einer Geschäftsfläche von ca. 25.000 Quadratmetern, sowie weiteren 15.000 Quadratmetern an Flächen als Leisure Real Estate.


Kürzlich wurde seitens des Immobilienfonds „Omicron Plus Immobiliare“ eine sehr interessante Immobilie zum Verkauf ausgeschrieben, welche sicher­lich als „Trophy Asset“ des Mailänder Immobilienmarktes bezeichnet werden kann. Es handelt sich um den „Palazzo Broggi“ an der Piazza Cordusio – historischer Sitz der Unicredit –, nur wenige Gehminuten vom Mailänder Dom entfernt. Das Gebäude wurde Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet und verfügt über historische Flächen mit ausgezeichneter Qualität und einem Ausmaß von ca. 50.000 Quadratmetern. Der bestehende Mietvertrag garantiert beständige 12-jährige Kassenflüsse. Die Position des Gebäudes bietet die Möglichkeit einer einzigartigen qualitativen Wiedergewinnung mit Abänderung der Zweckbestimmung in einer der interessantesten und außergewöhnlichsten Lagen der Modemetropole Mailand.

Italien ist ganz sicherlich im Begriffe, sich aus den Jahren der Rezession zu verabschieden, wobei die Krise jedoch noch nicht als überwunden bezeichnet werden kann. Wichtige Reformen politischer, steuerlicher und verwaltungsrechtlicher Natur zur definitiven Ankurbelung der Wirtschaft stehen noch aus.


Aufgrund der seit über sechs Jahren andauernden Krise bietet der Immo­biliensektor vielseitige Investitions­chancen mit ausgezeichneten Ertragsmöglichkeiten, die als höher und langfristig sicherer eingestuft werden können als jene in anderen Ländern der Eurozone. Der Markt bleibt weiterhin sehr komplex und teils unübersichtlich, sei es aus wirtschaftlicher als auch aus rechtlicher und steuerlicher Sicht. Voraussetzung für ein erfolgreiches Immobilieninvestment in Italien ist und bleibt wie in der Vergangenheit eine ausgezeichnete Marktkenntnis und die Zusammenarbeit mit einem verlässlichen lokalen Partner.

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